Реинвестирование: создание гостиничного бизнеса с использованием земельного участка или здания, принадлежащих инвестору

Инвестор, планирующий осуществить строительство / реконструкцию на принадлежащем ему земельном участке или в отношении принадлежащего ему здания, как правило, сталкивается со следующими ключевыми вопросами:

• решение вопроса о возможности размещать гостиницу на принадлежащем инвестору земельном участке;
• подготовка проекта планировки территории;
• получение градостроительного плана земельного участка.

Алгоритм действий инвестора при решении каждого из названных выше вопросов изложен в параграфах настоящего раздела.

Решение вопроса о возможности размешения гостиницы на принадлежащем инвестору земельном участке

Возможность размещения объектов недвижимости с позиции действующего градостроительного регулирования

В соответствии с действующим градостроительным регулированием территория Санкт-Петербурга разделена на территориальной зоны, для каждой из которых установлены виды разрешенного использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, а также определены параметры разрешенного строительства и реконструкции.

Общие положения в части допустимости возведения тех или иных объектов недвижимости в границах определенной территориальной зоны с учетом планируемого городом развития территории Санкт-Петербурга содержатся в Генеральном плане Санкт-Петербурга. Виды территориальных зон и режимы использования земельных участков и иных объектов недвижимости в границах таких зон определяются Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга.

Федеральный закон "О Генеральном плане Санкт-Петербурга" от 22 декабря 2005 года № 728-99 и Закон Санкт-Петербурга "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" от 16 февраля 2009 года № 29-10 доступны в правовых базах. Кроме того, с текстами и графическими материалами указанных документов можно ознакомиться на официальном сайте Комитета по градостроительству и архитектуре www.kgainfo.spb.ru.

Как определить возможность размещения гостиницы на определенном земельном участке?

Алгоритм действий инвестора при решении вопроса о возможности строительства гостиницы на земельном участке либо о возможности реконструкции расположенного на земельном участке здания под гостиницу следующий:

Инвестору необходимо обратиться к следующим документам:

• Генеральный план Санкт-Петербурга,
• Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга
• Закон Санкт-Петербурга "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга".

Необходимо определить локализацию земельного участка в определенной территориальной зоне

Используя графические материалы названных выше документов, по адресу земельного участка необходимо определить, в какой территориальной зоне расположен данный земельный участок. Указанное действие требуется произвести как в отношении земельного участка, на котором планируется строительство гостиницы, так и в отношении земельного участка, на котором расположено здание, подлежащее реконструкции.

Например: согласно Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга в зоне Т3ЖД3 - "многофункциональной зоне среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторических пригородов) с включением объектов инженерной инфраструктуры" допускается размещение гостиниц.

Следует определить, является ли размещение гостиницы на земельном участке основным видом разрешенного использования или условно разрешенным видом использования земельного участка

(а) В том случае, если согласно Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга земельный участок, подлежащий застройке, или здание, подлежащее реконструкции, расположены в территориальной зоне, для которой размещение гостиницы определено в качестве основного вида разрешенного использования, инвестор вправе осуществить строительство / реконструкцию объекта.

(б) Если земельный участок или здание, принадлежащие инвестору, расположены в границах территориальной зоны, для которой Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга размещение гостиницы обозначено как условно разрешенный вид использования, то строительство / реконструкция возможны при условии получения разрешения на условно разрешенный вид использования (далее - Разрешение).

В настоящее время действует постановление Правительства Санкт-Петербурга, устанавливающее порядок подготовки и выдачи таких Разрешений. В соответствии с данным актом получить Разрешение можно в следующем порядке:

• Инвестор обращается с заявлением в Комиссию по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга (далее - Комиссия);
• Комиссия направляет заявление в Комитет по градостроительству и архитектуре;
• Комитет по градостроительству и архитектуре:

(i) осуществляет подготовку сведений о земельном участке и направляет данные сведения в районную комиссию (территориальное подразделение Комиссии) для подготовки сообщений о проведении публичных слушаний;

(ii) направляет запросы в уполномоченные органы государственной власти и после получения сведений в ответ на сделанные запросы готовит сводное заключение, которое направляет в районную комиссию для проведения публичных слушаний;

• Районная комиссия осуществляет проведение публичных слушаний и после опубликования их результатов направляет в Комиссию заявление инвестора, заключение о проведении публичных слушаний и предложение по подготовке рекомендаций Комиссии о предоставлении Разрешения инвестору или об отказе в его предоставлении;
• Комиссия готовит рекомендации о предоставлении Разрешения инвестору или об отказе в его предоставлении с указанием причин принятого решения и направляет указанные рекомендации и необходимые сопроводительные документы в Комитет по градостроительству и архитектуре;
• Комитет по градостроительству и архитектуре готовит проект постановления Правительства Санкт-Петербурга о предоставлении Разрешения (либо проект об отказе в его предоставлении);
• Проводится согласование проекта постановления Правительства Санкт-Петербурга на совещании у вице-губернатора, отвечающего за решение вопросов капитального строительства и реконструкции объектов недвижимости, дорожного строительства, архитектуры и градостроительства, земельной политики Санкт-Петербурга в целях капитального строительства;
• Подписание Губернатором Санкт-Петербурга постановления Правительства Санкт-Петербурга о предоставлении Разрешения (либо постановления об отказе в его предоставлении).

Срок действия решения Правительства Санкт-Петербурга о предоставлении Разрешения составляет 5 лет. Если инвестор не приступил к реконструкции в течение указанного срока, Правительство Санкт-Петербурга вправе отменить указанное решение.

В том случае, если параметры гостиницы, строительство которой планирует осуществить инвестор (например, высота, отступы от других зданий и др.), не соответствуют параметрам, которые допустимы в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга применительно к данной территориальной зоне, инвестор может получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. При наличии такого разрешения инвестор вправе отступить от установленных в законодательстве параметров застройки в рамках выданного ему разрешения.

Срок действия решения Правительства Санкт-Петербурга о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства составляет 5 лет. Если инвестор не приступил к реконструкции в течение указанного срока, Правительство Санкт-Петербурга вправе отменить указанное решение.

Подготовка проекта планировки территории

Строительство / реконструкция возможны при наличии разработанного и утвержденного проекта планировки территории. Если в отношении земельного участка, подлежащего застройке, либо на котором расположено здание, подлежащее реконструкции, отсутствует утвержденный проект планировки территории либо имеющийся проект планировки территории не предусматривает возможность размещения гостиницы с теми параметрами, которые планируются инвестором, инвестору необходимо разработать указанный документ либо внести изменения в существующий проект планировки территории.

Информация о наличии проекта планировки территории в отношении принадлежащего инвестору земельного участка может быть предоставлена по запросу инвестора Комитетом по градостроительству и архитектуре.

Комитет по градостроительству и архитектуре

Адрес: 191023, Санкт-Петербург, Центральный район, пл. Ломоносова, 2

Телефон: (812) 710-46-54, 710-44-38, 312-34-80

Порядок разработки проекта планировки территории

Разработка проекта планировки территории включает в себя следующие этапы:

1. Обращение инвестора с заявлением в Комитет по градостроительству и архитектуре.
2. Разработка Комитетом по градостроительству и архитектуре проекта распоряжения о возможности подготовки проекта планировки территории, согласование данного проекта инвестором и издание распоряжения Комитетом по градостроительству и архитектуре.
3. Официальное опубликование распоряжения о подготовке проекта планировки территории и размещение текста распоряжения на официальном сайте Комитета по градостроительству и архитектуре.
4. Формирование Комитетом по градостроительству и архитектуре исходных данных и технического задания для подготовки проекта планировки территории и выдача указанных документов инвестору.
5. Разработка проектной организацией на основании возмездного договора с инвестором проекта чертежей планировки территории (в соответствии с исходными данными и техническим заданием) и представление чертежей в Комитет по градостроительству и архитектуре для согласования.
6. Согласование представленной инвестором документации уполномоченными государственными органами по запросам Комитета по градостроительству и архитектуре.
7. Проверка Комитетом по градостроительству и архитектуре согласованного уполномоченными органами проекта планировки территории и направление документации в районную администрацию Санкт-Петербурга для проведения публичных слушаний.
8. Проведение публичных слушаний по проекту планировки территории.
9. Подготовка проекта постановления Правительства Санкт-Петербурга об утверждении проекта планировки территории, согласование проекта постановления на совещании у вице-губернатора и издание указанного постановления Правительства Санкт-Петербурга.

Получение градостроительного плана земельного участка

Для строительства гостиницы на земельном участке, а также для осуществления реконструкции здания под гостиницу инвестору необходимо получить градостроительный план земельного участка, из которого следует возможность размещения гостиницы на данном земельном участке.

Форма градостроительного плана утверждена законодательно и приведена в Приложении 6 к Руководству.

Приложение 6. Форма градостроительного плана

Скачать в формате DOC (Документ Microsoft Word 97-2003)

Скачать в формате PDF (Документ Adobe Reader)

Порядок получения градостроительного плана земельного участка

Получение градостроительного плана земельного участка осуществляется в соответствии со следующими условиями:

1. Градостроительный план земельного участка выдается Комитетом по градостроительству и архитектуре по заявлению инвестора.
2. Разработка градостроительного плана может осуществляться как совместно с подготовкой проекта планировки территории, в рамках одной процедуры (изложена выше), так и в рамках отдельной процедуры, в виде отдельного документа, - по усмотрению инвестора.
3. Подготовка градостроительного плана осуществляется в 3-х экземплярах.
4. Градостроительный план земельного участка утверждается распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре.
5. Распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре об утверждении градостроительного плана земельного участка подлежит опубликованию.
6. Общий срок для подготовки, утверждения и выдачи градостроительного плана, разрабатываемого в виде отдельного документа, составляет 30 дней.
7. Выдача инвестору градостроительного плана осуществляется без взимания платы.