Но полностью компенсировать ущерб не получится, предупреждает эксперт Акоп Абгарян, а управляющий партнер адвокатского бюро «Соколов, Трусов и партнеры» Федор Трусов считает, что «гора родила мышь»
Фото: depositphotos.com
С 1 января в России вступил в силу новый закон, защищающий добросовестных приобретателей недвижимости от мошенников, которые продают чужие квартиры без ведома владельца. Сейчас суды обычно встают на сторону собственника, а деньги присваивают мошенники. Новый закон позволит защитить интересы добросовестного покупателя, но с рядом оговорок.
Как пояснили в Федеральной кадастровой палате, по новому закону добросовестным покупателем жилья будет считаться тот, кто при заключении сделки опирался на данные Единого госреестра недвижимости, или сокращенно ЕГРН, сообщает РБК. Это правило действует до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.
Как будет работать новый закон? Ситуацию комментирует управляющий партнер адвокатского бюро «Соколов, Трусов и партнеры» Федор Трусов.
— По сути, речь идет о том, когда недобросовестный сотрудник МФЦ или Росреестра приложил руку к махинациям. По всему остальному пока преждевременно говорить, что это такое будет, чем это закончится. Пока разъяснения, данные Росреестром, предлагают именно данный случай. Разъяснение Росреестра, как в принципе любое разъяснение наших госорганов, направлено на то, чтобы когда кому-то надо, тот получил то, что надо, а когда кому-то не надо, чтобы не получил ничего. Поэтому, исходя из разъяснений Росреестра, прежде всего речь идет о том, что нужно получить решение суда о взыскании убытков, а это, скажем так, очень и очень долгая история.
— А вот еще такой момент — предельный размер компенсаций не установлен. Что это означает? Любую сумму вернут или тоже есть ограничения?
— В теории да, наверное, любой ущерб. Но у нас взыскать убытки можно, если ты их докажешь — принципиальный момент — в судебном порядке. А поверьте, взыскивать у нас в стране убытки с государства очень непросто. К сожалению, суды идут на то, что максимально оберегают казну от требований, в том числе потерпевших лиц.
— В общем, сомнительно, что кто-то что-то будет получать.
— По большому счету да, я думаю, исходя из нашей правоприменительной практики, гора родила мышь.
В разъяснении говорится, что предельный размер компенсации добросовестному покупателю будет определять суд на основании суммы реального ущерба или по требованию добросовестного покупателя в размере кадастровой стоимости недвижимости.
Однако полностью компенсировать ущерб не получится, и еще придется столкнуться с массой сложностей, считает директор юридического агентства «Абгарян и партнеры» Акоп Абгарян.
Акоп Абгарян директор юридического агентства «Абгарян и партнеры» «Предельный размер выплаты составляет 1 млн рублей, то есть нет такого понятия, что можно получить максимальный предел рыночной стоимости своего объекта недвижимости. Второе: необходимо будет подавать исковое заявление к РФ в лице министерства финансов соответствующего региона и возлагать на него обязанность по выплате данной суммы. Но до этого необходимо провести ряд процедур, они достаточно сложные и объемные. То есть человеку надо будет еще провести ряд судебных разбирательств в отношении мошенника либо черного риелтора, который продал данное помещение третьим лицам, предъявить исполнительный лист судебным приставам, провести необходимые исполнительные действия с участием судебных исполнителей, чтобы вышел срок шестимесячный на возможность взыскания с мошенника денежных средств. А потом только человеку при собирании данных документов обратиться с иском к РФ. И уже потом РФ, как только они установят все эти недобросовестные отношения, они выплатят средства, после чего РФ может предъявить требования к тому мошеннику и ждать, пока он объявится и выплатит средства. Но это жилье должно быть, во-первых, единственным у человека (если у него две-три квартиры, уже ситуация не подходит ему, ему уже ничего не выплатят) и пригодным для проживания. И он должен являться добросовестным пользователем. Если квартира утеряна вследствие каких-то ненадлежащих исполнений либо каких-то иных обязательств, то тогда тоже данный иск не удовлетворят».
В то же время многие эксперты считают, что добросовестные покупатели тоже могут оказаться псевдодобросовестными. То есть новой схемой компенсации могут воспользоваться черные риелторы. Такой лжепокупатель может приобрести квартиру, а потом по договоренности со своим напарником-мошенником подать иск к Российской Федерации и получить 1 млн рублей компенсации.